Especialista em Processo Civil pela Mackenzie, MBA em Direito Empresarial FGV/SP, Especialista em Ciências Criminais pela Faculdade de Direito de Ribeirão Preto – FDRP-USP e Pós-Graduando em Direito Civil pela Faculdade de Direito de Ribeirão Preto – FDRP-USP. Advogado.
A Instituição do Regime de Afetação nas Incorporações Imobiliárias e suas Vantagens
A Lei n. 4.591/64 que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias ainda não é muito observada em nosso país, assim como algumas Leis inerentes ao tema, como a Lei n. 10.931/2004 que dispõe, dentre outros assuntos, sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias.
A não observância quanto a aplicação das Leis que regem as incorporações imobiliárias se dá pela sua falta de uso, tanto pelos aplicadores do direito, como pelas próprias incorporadoras, as quais por desconhecimento do seu conteúdo e dos seus benefícios deixam de aplicá-las em suas operações rotineiras.
Um exemplo disso, atualmente é possível notar a quantidade de empreendimentos que são comercializados “na planta” sem que tenham sido registrados os seus respectivos memoriais de incorporação nas matrículas dos imóveis, o que configura, por si só, contravenção penal, nos termos do art. 66, inciso I, da Lei n. 4.561/641.
Não obstante a constante inobservância das regras básicas da incorporação dispostas na Lei n. 4.561/64, em muitos casos também não são observados pelo incorporador os benefícios da instituição do regime de afetação a incorporação imobiliária, a qual é possibilitada pela Lei n. 10.931/2004.
O regime de afetação disposto na Lei n. 10.931/2004, veio para estabelecer um novo parâmetro de regulação entre os atores deste importante segmento da nossa economia, com destaque para os consumidores, que passam a ter um nível de segurança jurídica bastante elevado.
Além disso, possibilita a segregação do patrimônio do incorporador com o da própria incorporação2, ou seja, caso o incorporador venha a ter problemas financeiros que possam desaguar em possíveis penhoras, a incorporação não será afetada.
Nesses casos, a incorporação apenas será responsabilizada pelas dívidas que advierem dela e não de outras dívidas contraídas pelo incorporador.
Assim, a afetação garante uma proteção jurídica eficaz a cada incorporação, que se torna incomunicável com os demais negócios do incorporador. Dessa forma, a incorporação afetada fica resguardada contra o eventual insucesso do incorporador em seus outros negócios. A afetação garante segurança ao contrato de incorporação e proporciona às partes interessadas os meios necessários à conclusão do negócio, nas condições e prazos instituídos. Cumpre-se, dessa forma, a função econômica do contrato, além de observar e resguardar o próprio direito à moradia consagrado no art. 6º da Constituição Federal.
Soma-se a isso, o fato de o incorporador ter que cumprir algumas obrigações legais, ao optar pelo patrimônio de afetação, tais como manter, em separado, a contabilidade de todas as receitas e despesas do empreendimento e emitir trimestralmente relatórios de acompanhamento da obra3. Esse procedimento facilitará o acompanhamento do fluxo de recursos da obra pelo agente financeiro e pela Comissão de Representantes, esta última outra importante ferramenta disposta na Lei n. 10.931/2004.
A Comissão de Representantes do patrimônio de afetação é um órgão criado com o objetivo de representar os interesses dos consumidores em um empreendimento imobiliário que possui o regime de afetação. Nesse caso, quando um empreendimento é constituído em regime de afetação, é necessário que seja formada a Comissão de Representantes, composta por, no mínimo, três integrantes eleitos pelos consumidores. Os representantes devem fiscalizar a aplicação dos recursos e garantir que as obras sejam executadas de acordo com as especificações definidas em contrato.
Com isso, “incumbe ao incorporador (…) preservar os recursos necessários à conclusão da obra.”4, o que é de extrema importância, pois há diversas empresas que infelizmente não tem uma boa gestão financeira dos recursos captados e acabam por confundi-los em diversas incorporações que administram, quando não os utilizam como se a si pertencessem, levando, assim, ao insucesso do empreendimento.
No mais, além desse importante benefício, ainda há outros, como a possibilidade da incorporação que possui o regime de afetação participar do regime especial de tributação ofertado pela Receita Federal, mais conhecido como RET5. Como regra, para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e COFINS6, minorando a sua carga tributária. Essa benesse oferecida pela Receita Federal só é possível em empreendimento que possua a afetação devidamente registrada, ou seja, é um estímulo a mais para os incorporadores a registrarem, e assim, trazer mais segurança aos consumidores.
Ainda há no campo das incorporações muito o que se evoluir para que a segurança e a sua eficácia sejam alcançadas de forma plena, e com isso, trazer mais segurança tanto para o incorporador como para os consumidores.
Dr. Hércules Praça Barroso
OAB/SP nº 264.355
